20年前，李大爷购买了一套房子，并一直居住。让老人没想到的是，这套房子还没盖时，就已经被开发商“在建抵押”给了一家银行。因为开发商一直没有偿还银行贷款，老人买的房子办不了产权证。另外，开发商还拖欠工程款，导致老人买的房子先后三次被法院查封。依据最高人民法院发布的《关于商品房消费者权利保护问题的批复》，李大爷通过法律途径成功解封并获一审判决支持，终于拿到不动产证。老人的胜诉，为小区内多户有类似遭遇的业主依法维权带来了曙光与信心。
商品房被两家法院查封
李大爷今年86岁，2004年春天，他以88万元的价格在沙河口区某小区购买了一套90平方米的产权房。装修后，一家人欢欢喜喜搬进了新家。李大爷说，这套房子是全家人多次看房后共同选定的，购物、就医都非常方便。当时他因不符合贷款条件，便拿出多年积蓄，并向儿子借了一部分钱，一次性付清了房款。开发商为他开具了销售不动产发票，并在当天交付了房屋钥匙，这让他感到非常放心。
然而，令李大爷没想到的是，这套房子在尚未建设时就被开发商“在建工程抵押”给了某银行，并在大连市不动产登记中心办理了抵押登记。开发商有本金未偿还，导致房屋一直无法办理产权证。
2022年2月，李大爷的房屋先后被大连市中级人民法院和大连海事法院查封，并公告拍卖，用于抵偿开发商拖欠银行的贷款以及其他债权人的债务。原来，开发商除了欠银行款项外，还拖欠三家企业的工程款，这三家企业均享有优先受偿权。由于该房屋初始登记在开发商名下，法院因此查封了李大爷所购的房屋。
李大爷委托北京市盈科（大连）律师事务所的王金海律师向两家法院提出执行异议。经审查，法院确认涉案房屋确系李大爷购买并实际居住，大连市中级人民法院和大连海事法院最终裁定解除对李大爷房屋的查封。
因房子“在建抵押”又遭查封
2023年秋天，某银行向大连市中级人民法院起诉开发商要求偿还贷款，并以李大爷所购房屋曾办理“在建抵押”为由，再次申请查封该房屋，意图通过拍卖受偿。
李大爷一家十分焦急，再次委托王金海律师向大连市中级人民法院提出查封异议。恰在此时，最高人民法院发布了《关于商品房消费者权利保护问题的批复》，明确规定在多种权利发生冲突时，符合一定条件的商品房消费者对其所购房屋享有的物权期待权，优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。
因此，李大爷要求解除查封和拍卖的理由更加充分。经审查，大连市中级人民法院裁定解除对李大爷房屋的查封和拍卖。
起诉开发商要求办理产权证
为彻底解决问题，2024年初，李大爷委托王金海律师将开发商及某银行诉至沙河口区人民法院，要求开发商立即为其办理房屋产权证。
法院受理后公开开庭审理了此案。开发商经依法传唤未到庭，法院进行缺席审理。李大爷一方表示：李大爷与开发商签订了《商品房买卖合同》，以88万元价格购买涉案房屋，开发商出具了大连市商品房销售（结算）专用发票，并将房屋交付原告占有使用。
合同第十五条约定，开发商应在交付使用后60日内，将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人责任导致买受人未能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人应继续为买受人办理相关手续。
因开发商将涉案房屋所占土地的在建工程抵押给某银行，且贷款未及时偿还，导致某银行起诉开发商并申请查封涉案房屋，一直无法办理产权登记的责任不在李大爷。经李大爷提出执行异议，大连市中级人民法院裁定异议成立，驳回某银行要求查封拍卖涉案房屋的诉讼请求，该判决已生效。
某银行辩称：不同意原告的诉讼请求，因该房屋在建成前已抵押给银行，银行对房屋享有抵押权。若将产权直接办理至李大爷名下，将损害银行的抵押权。
法院审理认为
李大爷与开发商签订的《商品房买卖合同》合法有效，李大爷已支付全部购房款，开发商亦交付房屋，合同已履行完毕，李大爷有权要求开发商办理产权登记。某银行与开发商之间的债权债务关系，不能成为阻碍李大爷办证的理由。
法院判决
开发商十日内给李大爷办理产权登记
2024年8月14日，沙河口区人民法院作出一审判决，判令开发商于十日内将涉案房屋产权登记至李大爷名下。
判决生效后，李大爷申请法院强制执行。经沙河口区人民法院执行法官调查，该房屋虽初始登记在开发商名下，但一直未进行测绘，且银行抵押登记尚未涤除。大连市不动产登记中心高度重视，安排专人对房屋进行测绘，法院发出协助执行裁定，强制涤除了某银行的抵押登记。
近日，李大爷终于取得了期盼已久的不动产权证书。李大爷所在小区内，还有多户居民面临类似的房产权益问题。得知老人维权成功后，邻居们深受鼓舞，纷纷表示要知法、守法，依法维护自身合法权益。
律师解读
最高法“批复”扩大购房人权利保护范围
全国法律援助先进个人、北京市盈科（大连）律师事务所王金海律师指出，住房问题直接关系民生福祉。为有效防范房企风险、增强市场信心、保障商品房消费者权益，最高人民法院发布了《关于商品房消费者权利保护问题的批复》。该批复进一步扩大了购房人的权利保护范围，赋予商品房消费者“超级优先权”，为解决开发商在建工程抵押、建设工程款优先受偿权与购房人权益冲突等现实难题提供了明确法律依据，也对统一司法裁判标准、化解矛盾纠纷具有重要推动作用。
半岛晨报、39度视频首席记者佟亮
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